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[전문가 20인 설문] 부동산 투자 적기인가

입력 2015-11-04 14:36:37 | 수정 2015-11-05 11:34:28
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4분기 이후 집값 오른다 65%, 3명 중 2명 "집 사야 할 때"
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2015년도 이제 4분기에 들어섰다. 경기 침체가 이어지고 있지만 투자자들의 눈빛은 더욱 밝게 빛난다. 시장의 상황을 철저히 분석하고 최고의 재테크 상품을 찾기 위해서다. 상위 1% 부자들에게만 국한된 얘기는 아니다. 100세 시대를 맞아 평범한 직장인들도 은퇴 후 ‘인생의 2막’을 설계해야 한다. 한경비즈니스가 전문가들을 대상으로 ‘2015년 4분기 재테크 키포인트’를 짚어봤다. 설문은 부동산·주식·펀드 등 세 분야로 나눠 진행됐고 각 분야별 전문가 20인이 답했다. [편집자 주]

저금리 기조가 이어지고 있는 가운데 모처럼 부동산 시장이 달아올랐다. 신규 분양 시장을 필두로 과열된 부동산 시장을 바라보는 시선에는 걱정과 고민이 교차한다. 서민들은 극심한 전월세난에 내몰리며 무리해서라도 집을 사야 하는지 걱정이고 투자자들은 금리가 오르기 전에 투자해야 할지 고민이다. 국내 부동산 전문가 20인을 대상으로 한 설문을 통해 ‘2015년 4분기 부동산 재테크 키포인트’를 살펴봤다.

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‘e편한세상 충주(충북 충주기업도시 2블록)’ 아파트 모델하우스가 10월 18일 예비 청약자들로 발 디딜 틈 없이 붐비고 있다.

전월세 당분간 계속 오를 것

본격적으로 재테크 키포인트를 살펴보기에 앞서 부동산 시장의 현 상황을 살펴볼 필요가 있다. 시장의 흐름을 파악하지 못한 투자는 낭패를 초래할 뿐이다. 부동산 시장과 관련해 서민들의 가장 큰 관심사는 전월세 문제다. 만성적인 전월세난은 어느새 심각한 사회문제로 떠올랐지만 좀처럼 돌파구를 찾지 못하고 있는 실정이다. 이에 따라 정부는 여러 정책을 쏟아내며 해결책 마련에 애를 써봤지만 전월세 악몽은 여전히 계속되고 있다. 주거 불안에 서민들의 한숨 소리는 커져만 간다. 전문가들은 전월세 가격이 계속해 오르는 이유를 ‘저금리 기조’와 ‘수급의 불일치’라고 분석했다. 실수요자들은 주택 가격이 높게 형성돼 있고 향후 주택 경기마저 불확실하자 전세를 희망하는 반면 집주인들은 금리가 낮아 월세를 선호하고 있다. 이는 극심한 전세 품귀 현상으로 이어지면서 전셋값이 상승하고 월세 가격마저 오르고 있다는 설명이다.

실제로 국토교통부에 따르면 9월 전국 전월세 거래량은 10만5038건으로 전월 대비 10.4% 감소했고 지난해 같은 기간에 비해 3.1% 감소했다. 반면 전셋값은 가파른 상승세를 보이고 있다. 서울지역 아파트 전셋값(부동산114 조사)은 올 들어 연초 대비 13.33% 상승해 지난해 전셋값 상승률(6.68%)의 2배 수준에 달하는 것으로 나타났다. 최근 10년간 연간 전셋값 변동률로는 최고치다.

그러면 전월세 가격은 계속 오를까. 전문가 20명 전원은 ‘전월세 가격이 앞으로도 더 오를 것’이라고 답했다. 1년 동안 ‘5~10% 가까이 오를 것(12명)’이라는 응답이 가장 많았고 나머지는 0~5%(5명), 10~15%(3명) 정도 오를 것이라고 답했다. 이는 전월세 문제가 당분간 계속된다는 걸 의미한다. 해결책 마련이 더욱 시급한 상황이다.

하지만 전문가들은 전월세 문제가 시장 구조적인 문제인 만큼 이를 단기간에 해결할 수 있는 이상적인 방법은 없다고 입을 모으고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “중·장기적인 측면에서 전세 공급을 늘리고 수요를 줄여 전월세 시장의 균형을 맞추면서 실수요자들의 내 집 마련을 유도할 필요가 있다”고 강조했다.

여기서 한 가지 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 과연 2015년 4분기는 집을 사야 할 시기일까. 전체 20명 중 65%에 해당하는 13명의 전문가는 ‘집을 사야 한다’고 답했다. 여전히 금리가 낮고 월세와 전세의 주거비 부담이 심각한 만큼 소득 및 자산 수준에 맞는 가격의 주택을 구입해야 한다는 것이다. 대출 비율은 ‘사야 한다’고 답한 응답자 중 6명이 30~40% 정도가 적당하다고 답했다.

2015년 4분기 이후 집값 전망을 묻는 질문에는 대부분의 응답자가 오르거나(13명) 현재 수준을 유지할 것(5명)으로 예상했고 집값이 떨어질 것이라고 한 전문가는 2명에 불과했다. 이와 관련해 함영진 부동산114 리서치센터장은 “전셋값 상승과 전세 매물난이 자가 이전을 조금 더 부추길 것으로 판단된다”며 “내년 강화될 주택 담보대출 규제를 피한 틈새시장이 형성될 것으로 보인다”고 전망했다.

임대 소득 분리과세 적용은 ‘최악’

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2013년 2월 출범한 박근혜 정부는 지난 2년 8개월간 총 11번의 굵직한 부동산 대책들을 잇달아 쏟아냈다. 2013년 ‘4·1 부동산 종합 대책’을 시작으로 2015년 ‘9·2 서민 중산층 주거 안정 강화 방안’까지 하나하나 열거하기도 어려울 지경이다. 주택 매매 활성화와 서민 주거 안정을 목표로 주택 공급은 물론 세제·금융 지원까지 모든 수단을 동원했다. 하지만 이를 바라보는 일반적인 평가는 그리 좋지 않다. 일각에서는 빚 내서 집 사라는 정책뿐이었다며 비꼬기도 한다. 부동산 전문가들은 박근혜 정부의 부동산 정책에 대해 어떤 평가를 내리고 있을까.

먼저 정부의 부동산 정책이 큰 그림을 잘 그리고 올바른 방향으로 가고 있느냐고 물었다. 이에 대해 20명의 전문가 중 10명이 ‘아직은 판단하기 어렵다’고 답했다. 장경철 부동산센터 이사는 “아직 임기가 남아 있는 가운데 잘한 것도 있고 잘못한 부분도 있어 일단 판단을 유보했다”고 말했다. 나머지 전문가 6명은 ‘잘 가고 있다’, 4명은 ‘잘못 가고 있다’고 답했다.

그러면 가장 시기적절했던 ‘최고의’ 정책은 무엇이고 반대로 ‘최악의’ 정책은 뭘까. 주관식으로 물었다. 먼저 최고의 정책으로는 4·1 대책을 필두로 한 집권 초기 박근혜 정부의 부동산 거래 활성화 대책들이 꼽혔다. 특히 4·1 대책에 포함된 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등은 집을 소유한 사람들의 주택 거래 활성화에 일조하며 부동산 시장 회복에 군불 효과를 가져왔다는 평가다.

이와 관련해 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “4·1 대책은 2013년 당시 주택 시장이 하우스·렌트푸어 문제 등으로 혼란에 빠진 가운데 내용이나 시기 면에서 적절히 대응한 정책이었다”면서 “관련 후속 입법도 원만하게 이뤄지면서 사실상 수도권 주택 경기가 정상화되는 데 크게 기여했다고 생각한다”고 설명했다.

이 밖에 일부 전문가들은 4·1 대책의 후속 대책으로 이어진 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 최고의 정책 중 하나로 꼽았다. 정부의 시장 정상화 의지가 뚜렷했고 실제로 수요를 촉진했다는 분석이다.

최악의 정책으로는 임대 소득에 대한 분리과세 적용을 골자로 한 ‘2·26 주택 임대차 시장 선진화·대책’이 뽑혔다. 당초 정부는 월세 세입자 보호라는 취지를 내세웠지만 세금 징수에 부담을 느낀 집주인들의 거센 반발에 부딪치며 1주일 만에 말을 바꾸는 등 체면을 구겼다. 이에 대해 부동산 전문가들은 임대주택 시장에 대한 로드맵 보다 지나치게 임대 소득에 대한 과세에만 정책이 집중돼 낭패를 본 것이라고 평가했다.

2016년 1월부터 도입 예정인 주택 담보대출 분할 상환 규제 강화(7·22 가계 부채 종합 대책)도 최악의 정책으로 지목됐다. 그동안 부동산 거래 활성화 정책의 추진 등을 통해 실수요들의 내 집 마련을 적극적으로 부추기던 정부가 갑자기 대출 규제를 강화하며 일관성 없는 행보로 기존 주택 시장을 위축시켰다는 지적이다. 또 신규 분양에는 규제를 적용하지 않고 기존 주택의 거래에만 적용하는 등 형평성 문제도 제기됐

행복주택과 뉴스테이, 평가 엇갈려


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한편 호불호가 엇갈린 정책도 있었다. 박근혜 정부가 야심차게 추진 중인 ‘행복주택’과 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)’ 사업이 바로 그 주인공이다. 행복주택은 신혼부부와 청년들의 주거 안정을 위한 도심형 임대주택이다. 세계적으로 젊은 세대의 주거 미래가 밝지 못하다는 공감대가 형성된 가운데 해외 주택 전문가들에게도 많은 관심을 받고 있다는 점은 국내 전문가들도 공감했다.

하지만 무늬만 보편적 복지정책이고 주민들의 의견 등을 제대로 반영하지 않아 논란만 샀다는 지적이다. 실제로 행복주택은 시범지구 사업부터 지역 주민들의 반대에 부닥치며 착공과 입주가 지지부진한 상태다. 당초 20만 호가 계획됐던 행복주택 물량도 14만 호로 줄었다.

뉴스테이에 대한 평가도 차이를 보였다. 긍정적인 부분은 임대주택의 다양화를 시도하며 중산층의 주거 안정을 꾀했다는 점에서 의미가 있다는 것이다. 소득수준과 청약통장 유무 등 자격 요건을 목적에 맞게 조금 더 강화하고 불법 전매 등을 방지할 수 있는 제도적 장치를 마련하면 충분히 좋은 성과를 기대할 만하다는 설명이다. 하지만 부정적인 평가도 이어졌다. 중산층에만 초점이 맞춰져 있어 서민층이 정책에 소외감을 느끼고 있다는 지적이다. 일각에서는 앞서 언급한 행복주택 공급이 토지 확보에 어려움을 겪고 있는 가운데 뉴스테이를 추진하는 민간 기업들까지 토지 매입에 나서며 서민 주거 안정을 위한 몫을 빼앗아 간다는 주장도 제기됐다. 비싼 임대료 등 대기업에 대한 과도한 특혜라는 지적도 빼놓을 수 없다.

부동산 전문가들은 2016년 부동산 시장도 2015년 하반기의 분위기가 이어질 것이라고 전망하고 있다. 수도권 아파트를 중심으로 전셋값 상승은 불가피할 것으로 예상되며 내년 초 주택 담보대출 분할 상환 규제와 금리 인상에 대한 우려로 자칫 시장이 침체될 가능성도 엿보인다. 다양한 측면에서 대비책을 마련해 두는 것이 상책이다.

[설문에 참여한 부동산 전문가(총 20명)]
강은 지지옥션 팀장, 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 김덕례 주택산업 연구위원, 김영곤 강남대 부동산학과 교수, 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 박흥순 대한건설협회 서울특별시회 건설정책실장, 변선보 법무법인 한별 변호사(감정평가사), 선종필 상가뉴스레이다 대표, 신종칠 건국대 부동산학과 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 아기곰 부동산 칼럼니스트, 양지영 리얼투데이 리서치 팀장, 장경철 부동산센터 이사, 전성규 신화세법연구소 소장, 정태희 부동산써브 리서치팀장, 진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원, 최현일 열린사이버대 부동산학과 교수, 함영진 부동산114 리서치 센터장

김병화 기자 kbh@hankyung.com

<본 기사는 한국경제매거진 한경BUSINESS 1039호 제공 기사입니다>
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